1、 在行情不稳定的情况下不要过度，同时要当心万一升息带来的压力，手头一定要有一笔现金来保证及时还款

　　1、 在行情不稳定的情况下不要过度，同时要当心万一升息带来的压力，手头一定要有一笔现金来保证及时还款。

　　博士、炒楼高手、国企员工、宏观经济潜心研究者，这似乎是四个不搭界的人物称谓。而当他们统一在一个人身上的时候，那真是件奇妙的事情了——这就是我们要介绍的尹先生。

　　初见尹先生，是在长风公园门口的一家西餐馆里。当这位看上去很年轻的文弱书生从一辆白色的桑车上走下来的时候，很难相信他就是短短两年内投资了数套房产，迅速积累起资本的炒楼高手。

　　2001年底，同济大学博士毕业的尹先生在毕业大半年后开始涉足房地产市场。因为毕业不久，尹先生手头还没多少资金，他的第一套房是利用单位照顾员工购房给的一笔无息，再和家里人七拼八凑，到银行办理了首付20%的按揭才购入的。第一套房位于天山路，是一套面积111平方米的三室两厅凤凰网财经最新消息，单价4600元/平方米。这套房子连人工费花了15000元简单装修好之后，就于2002年5月7日以3600元/月的价格租了出去，用途是给一家公司做员工宿舍，合同为期一年。尹先生告诉记者，这个价格在当时是很便宜的，一般同档次的房子都要租到4000元/月出头，但是为了避免空关损失，他宁可把价格稍微开低一些，这样租客高兴，自己也不用担心租不掉。而每月固定的3600元除了可以还掉之外还能有所盈余，又何乐而不为呢？

　　一年之后的5月7日，合同到期了。当时房地产涨势已经显露得很明显，于是他和太太乘势将房子以7200元/平方米的价格抛了出去，净赚28万元。相对于尹先生10万元的首付来说，此次的投资收益率超过250%。

　　尹先生的一个辉煌之作是他在资金量不足50万元的情况下要求吃下开发商的9套房子，他把这种做法总结为的“杠杆效应”。

　　2003年一开始，上海房价涨势迅猛。但不久之后的非典疫情让人们对房地产市场的发展前景众说纷纭凤凰网财经最新消息，当时的形势极为不明朗。据尹先生说，当时售楼处的人很少，人们都不太出门。有一天，他与朋友聊天时听说华师大附近有一套房要开盘，于是决定登门拜访开发商。在与开发商的一番讨价还价之后，他们给了尹先生9套房，9.5折。

　　“在当时的市场行情下，我知道这些房子一定赚钱，于是约了几个朋友一起把房子吃下来，我自己留了4套，其中3套是三房，1套是两房的。当时我和开发商签了书面协议，但在等待开盘的过程中，‘121文件’的出台让我心惊胆战了好一阵凤凰网财经最新消息，直到后来‘18号文件’出来，我心里的一颗石头才算落了地。”

　　去年末，尹先生又在沪太路上的东方国贸预定了一套商铺，单价只有4500元/平方米凤凰网财经最新消息，而其时那里的房价也要4000元/平方米出头。他粗粗一算，商铺价格只有住宅价格的1.1~1.2倍，于是立刻敲定一套，而几个月后，这套商铺为他赚了近10万元。

　　“在我所有的房产投资中，没有一次的收益率是低于200%的，原因就是的杠杆效应。用生出自己的资产，这是投资房产成功者的经验之谈。”尹先生笑着说。

　　尹先生告诉记者，懂得积累财富的人在最初的原始积累过程中一定会有一种非常规模式，其中的投资品种一定会有很大的风险。对于原本并不具备很多资金的人来说，一定要敢闯，不要太在乎失败，即使这时全部输光也不会有太多钱，最糟糕的结果就是重新开始。不过现在，尹先生更多的是观望。

　　“虽然今年上半年市场仍然很火爆，但对于买房，我已经开始持谨慎的态度，大范围地介入也不是很合适了。目前我对宏观经济的关心要多于对房产的关心，因为宏观经济与房地产直接相关，而我个人对宏观经济研究也有相当的兴趣。今年央行刚刚调整准备金率时，我就开始担心房价走势，因为其中提到的严控的四大产业都直接影响到房产业的产业链。”

　　尹先生认为，目前大多数人对房产的认识不是很全面，他认为只要可以，在市场景气的情况下就应改贷足，因为此时资金放大率很厉害，只要房子涨20％，本钱就可以翻一番，这种杠杆效应用的好，财富便可以急剧膨胀重大财经新闻。

　　但这种杠杆效应的反作用也很大，在市场不景气的情况下可能会导致投资者一文不名。因此他建议在行情不稳定的情况下不要贷足重大财经新闻，同时要当心万一升息带来的压力，因此手头一定要有一笔现金来保证还款凤凰网财经最新消息。同时在行情好的情况下手续费可以忽略凤凰网财经最新消息，而涨幅趋缓后这将成为交易成本就不能忽视了。

　　“以前是多看多动，现在是多看少动。虽然说房价不一定走软，但是短线的机会已经大大减少了，持有的时间也会拉长，导致交易成本上升。以前利用杠杆效应，资金是成5倍增涨的，而现在的交易成本却占到了成本的大部分，利息、中介费用等等都很厉害，也不那么容易了。人们炒房的模式已经开始改变，从讲求效率转向讲求成本。”

　　他表示如果现在再频繁地跟进跟出，很可能踏空行情，如果真的要进入，除非有重大的利好 消息重大财经新闻。他认为目前已经不是进入市场的最好时机，这时做中长线是一种稳妥的做法。

　　对于现在手上仍然持有的房产，尹先生还是决定等等再说，如果一些楼盘到了自己的心理价位，他会果断地抛出；但若一些区域仍存在潜在的利好，他还是会再等下去。

　　“如果利好已经出尽重大财经新闻，那么让一部分利润落袋为安不失为一个良策；不过今年政府土地供应量大大减少重大财经新闻，我所投资的一些区域仍有一些规划的优势和利好没有出尽，所以这些房子我还是想在手上再拿一拿。”

　　而当记者问“是否还会继续房产投资”时，尹先生微微沉思了一下：“一般我不会冲动行事，不过如果真的有价格盆地的话，我还是会考虑的。比如宝山、普陀、闸北的某些区域，发展的前景不错，如果一些楼盘的价格有明显的升值空间，我还是会介入。”

　　不过最让记者大跌眼睛的就是，拥有这么多套房产的尹先生居然还是和太太住在租来的一室户里。他笑着自我解嘲说：“这里住久了觉得很习惯，而且现在手上的还都是期房，现房都抛光了。不过我3月份在颐和华城又买了一套170多平方的住宅，紧贴中环线元/平方米，现在已经要8000/平方米了吧，这套是打算自己住的！”说完他便爽朗地笑了。