1、 假如园区将来招商70%的企业客户都来自于“圈内”，那末圈内的企业数目，财产构造，会萃散布，运营状况，选址需求是如何的？这些是否是该当提早理解晓得，最好我们定位的是财产根底薄弱的财产种别，而不是当局倡导而当地却没有财产根底的财产种别

　　1、 假如园区将来招商70%的企业客户都来自于“圈内”，那末圈内的企业数目，财产构造，会萃散布，运营状况，选址需求是如何的？这些是否是该当提早理解晓得，最好我们定位的是财产根底薄弱的财产种别，而不是当局倡导而当地却没有财产根底的财产种别。

　　臣通不断倡导并对峙的是“财产园区招商必需前置”！ 前置从甚么时分开端呢？ 最好从开端谋选地块的时分就开端，专业术语叫做“选址”。 (关于存量闲置用地来讲，从变动立项之前开端)

　　起首，一个上十亿的投资项目不是满大街都有的，要否则当局招商为何那末困难？这类恰好跟你的项目婚配的财产IP，可遇不成求。大企业的投资选址都是有计谋计划的，不克不及够为了共同你园区拿地就随便去投资十个亿。

　　普通来说，一个园区项目标区位前提要素在3年之内不会有太大的改动。 以是我们必需研讨分明当局的都会开展计划，明白项目1-3年，3-5年，以至5-10年区位前提会逐渐发作哪些变革。

　　财产园区是为财产，为B端企业效劳的，那末它所需求的区位前提必定与室第贸易是有区分的。 固然条件是前面讲到的政策博弈、财产根底OK，才来看区位的本体要素。 臣通在研判财产园戋戋位前提时，是经由过程韦伯的产业区位实际延展出来的。

　　7、 企业入住审批流程怎样？入园限定前提怎样？审批周期多久？我们就碰着有的项目10个企业志愿入住，成果当局审批赞成4个，还审批了半年，黄花菜都凉了呀！

　　常常有园区的老板跟我讲： 我园区那块地域位很好。 问他为何很好，也说不出个以是然。 不过是高速旁啊，交通便当啊，周边室第价钱等等一些客观、直观的前提。

　　许多工作，拖一拖是功德儿。但拿地这件事儿，拖久了能够就黄了，一是当局看破了你的内幕和魔术，二是你看上的地块另有很多多少人在盯着呢。

　　至于差别业态对应的详细区位前提要素断定目标，那就是一个庞大而海量的事情，这里不详细讲了。 我们经由过程持久的理论和不竭总结，有一套具体的操纵办法和指数模子，能够精确的断定项目标业态开辟序次。 固然，区位前提研判的事情在定位阶段细化也是能够的，只需包管在拿地阶段对区位前提的研判后不要呈现甚么业态也做不了的状况呈现。

　　这个设法没有错，假如最初地没拿到大概变动立项当局不经由过程，前期这些钱的确是白花了。成绩是假如项目选址出了成绩，即使拿到了地又怎样呢？成果就是拿到地当前赔出来更多的钱，哪一个园区项目标根本投资不是以亿为单元计量的？

　　我们风俗于把财产园区的运营分为“命”和“运”两部门，跟我们人类个别一样。 “命”指的是与生俱来不成改动的要素，好比我们诞生在那里，怙恃是谁，这些都是不克不及改动的。 对财产园区来说，一样存在“命 ”的要素，那就是“政策前提+财产根底+区位要素”。 这三样要素是你跟当局把和谈签署、地块确认以后在长工夫内没法改动的，你的园区“命”好欠好也就由此而定了。 财产园区“运”指 经由过程后天我们的勤奋，经由过程勤劳、运营、筹谋、命运能够改动的要素，也只要三样——“产物设想+营销招商+效劳运营”，这些临时不表中国风险投资协会。

　　在当局层面，期望园区定位本钱地当局主导的财产，并且最好是计谋新兴财产，期望多招引有气力的大企业，期望产值税收越高越好。以是当局普通有前期计划、立项存案、计划审批、入园审批（财产限定+企业前提）、产值税收能否达标的预后违约义务如许五道关卡来掌握，以是财产计划与定位的博弈可谓是过五关斩六将。

　　有很多园区底子不懂拿地立项的尺度流程，借着熟悉几位指导，就连续地私运人干系，明天去谈一下对外投资政策有哪些，来日诰日去问一下，后天请人用饭去刺探一下。然后差别的指导给出差别的定见，明天要你写个陈述，来日诰日要你拿个计划，后天给你指条小道，大后天让你去找个资本。因而忙的不亦乐乎，成果就是推不动，搞了半年还在原地打转。

　　为何呢？ 一是由于我们在招商的时分，是需求将这些劣势提炼出来说给客户听的对外投资政策有哪些，普通园区初始区位都比力偏，那末将来的开展贬值对客户来说就很主要。 最中心的是区位前提决议了园区阶段性物业形状的开辟序次。

　　在园区选址阶段，常常简单犯的毛病有哪些呢，我们按照对中国上千故里区的总结，大要有以下一些是需求留意的。

　　这个用度次要是运营、公关和专业公司的筹谋效劳费。室第会有投拓部分会拜托居间人去勾地，赐与勾地佣金，这个数额很吓人，动辄上万万。财产园区行规普通在地价的5%-10%。但居间人普通没有法子地道经由过程干系和资本拿到地，除非是现成地块让渡，但让渡完了以后仍然有立项变动的成绩。现有地块立项变动也不是居间人能够搞定的工作，由于当局不会赞成。财产园区干系到本地的财产开展、构造调解、产值税收和失业，当局又不在地盘上挣钱以至大部门当局是倒贴赔钱的，以是如今各地当局关于财产园区拿地立项请求愈来愈严。想经由过程地道的干系和忽悠曾经根本没甚么能够性。

　　2、 假如发明你园区能够招商的财产和当局主导的财产招商标的目的不分歧怎样办？怎样将两者有机的和谐起来？

　　6、 可否提早招商，收取定金锁定客户？怎样让当局赞成并授与背书？这个点关于招商前置，现金流管控对外投资政策有哪些，削减投入相当主要。

　　3、 另有30%的企业客户是要从外埠招引过来的，如今许多当局明白请求外埠招商企业不得低于几的比例。当地“圈内”实在还好说，但“圈外”的外埠企业招商怎样办？你有资本渠道吗？

　　我们许多园区在选址阶段，就晓得冒死跟当局谈地价，别的都遗忘了。经常以地价自制了几万块而志得意满。却不知你能够曾经掉到坑里了，很多多少雷等着你踩呢。上面说几点，我卖力的说，这些都是在我们效劳的项目中有前车可鉴的。

　　要走这条路，起首你本身必然要有壮大的财产资本大概有极好的命运。其次必然要设想好与财产IP的权、责、利，合作协作和分派干系。至于蹭人家品牌，帮你站台，故弄玄虚这类工作，倡议仍是不要搞，谁也不是傻子，出来混迟早要还的！还不如扎踏实实一步步跟当局和谐相同，何须给本人留一堆后患呢？

　　8、 有无撑持比例请求？贩卖部门的利润可否笼盖撑持部门的本钱？还可否有过剩利润用于转动开辟？配套部门计划几面积，何种比例最优？有无能够出卖？

　　2、 在开工、完工、投产方面的工夫请求和违约义务怎样准确评价，怎样躲避？（留意：状师常常弄不分明，由于他不晓得前期具领会碰着甚么）

　　既然选址云云主要，那末冒着最多丧失一点前期用度（能够在一二百万）的风险，走正轨、专业化的门路做好项目选址划不划算呢？小我私家以为是划算的！

　　如今的各地当局愈来愈松散，学者型、专家型指导愈来愈多，又大多不情愿担义务，从前那种经由过程私自公关加面儿上吹法螺忽悠的时期曾经已往了。2015年从前臣通共同园区拿地实在也是这么干的，但这几年不可了。当局指导关于你的项目定位、财产开展、数据根据、逻辑论证、财产资本、招商计划、计划设想都扣得十分认真，普通3轮以至要颠末5轮以上的修正和逐级报告请示才气终极获得承认。

　　以是这是个自然的冲突点，站在当局和园区企业的角度看，单方都对。怎样取到一个好的均衡点，做好单方的预期办理，让单方都合意就相当主要，这是在选址立项阶段就该当完成的事情。当局该当了解企业运营的小型园中园就是处理小微企业会萃晋级成绩的，不要对企业质量和产值税收的请求过于严苛，而园区也该当了解当局的诉求，尽能够在财产构造、企业质量、产值税收等目标上拉高。这是需求不竭相同和谐的，而不是经由过程全虚的、高峻上的计划和吹法螺把地忽悠下来再说，这类搞法，常常前期会很难熬痛苦，由于当局一旦盯死你，招商底子就没法干了。

　　4、 可不克不及够根据商品房赐与预售答应？本地哪些银行能够做按揭？详细前提是甚么？能够贷几成几年？利钱上浮几？对企业的根本请求是甚么？需不需求阶段性包管或在建工程典质？房款节点是甚么时分中国风险投资协会，封顶，完工仍是完工验收？考核房款周期多久？这些关乎现金流管控，岂非是小事？

　　3、 产权朋分政策怎样？是和谈商定仍是根据既定政策施行？施行期多久，政策过时或变更怎样办？假如这一条不明晰确认，前面能够就是劫难！

　　如今各地当局都撑持财产园区开展，你提出来要干园区，当局固然欢送，再不可当作一个潜伏招商项目谈着呗。但一个财产园区对外投资政策有哪些，动辄百亩以上的地盘中国风险投资协会，十亿以上的产值，普通都是本地域县的一二把手工程，不获得一二把手的正视和承认是底子不克不及够快速鞭策的。别的干系好的指导帮你是好意也是功德儿，但假如你本身的尺度流程和前提要素不达标，上会会商都不克不及够，怎样往前鞭策呢？

　　有人就开端走变通道路了，让这个财产IP大企业不消实践投资，只需求共同拿地就可以够了。这类形式从前许多园区都用过，并且胜利了很多。假如您故意的话，去调研一下这类园区的近况，看看后遗症有多严峻。

　　选址决议了一个园区项目标“命”好欠好，“命”好，那末一开端就胜利了50%以上，前期运营事半功倍。“命”欠好，前期运营很辛劳，并且风险大，胜利率低。臣通最喜好从选址阶段就参与效劳，如许以我们的专业确保园区“命”好“运”也好。

　　不要想着忽悠设想院免费出几张图，找人凑个PPT就去忽悠，如许简单让当局以为你一没有诚意，二不专业，还会起恶感化。

　　前面我们说了前期选址不但是拿到地和立项审批的成绩，更是为园区项目定“命”，十分主要，决议了项目成败的50%，那末到底有多主要，为何那末主要呢？上面简朴枚举几个点简朴阐明一下(要细说有上百个要素小点)。

　　如今，您还以为前期拿地只是拿不拿获得地的成绩吗？ 您还以为万事俱备只差臣通帮您写个简朴的陈述吗？ 能否在拿地选址阶段就让臣通如许的专业公司参与帮助会更好呢？返回搜狐，检察更多

　　而作为园区来说，作为一家企业，第一要务是红利微风险防控。财产晋级、构造调解、招商选商、产值税收、失业拉动说假话素质上讲是当局的义务，对一家企业来讲实践既没有任务也没有才能来负担这些义务目标。可是你占用了当局的财产用地，财产用地对当局来说就是要完成这些目的的，更况且当局给你的财产用地仍是赔钱的。

　　5、 竞拍前提是甚么，怎样设置到不被抢走？根据条约商定底价拍卖溢价部门怎样返还？这几年曾经很多多少例地被抢走和成交地价超出跨越和谈商定一大截的案例了。

　　以是说选址阶段的财产计划和定位，是半虚半实的，到真实的调研定位阶段还需求按照市场和客户的需求夯实到100%实在。拿地阶段能够有一部门虚的去跟当局博弈，但在实操阶段就不克不及骗本人了。这个阶段假如你的财产计划和定位太低，当局那边必定通不外，假如你的财产计划和定位太高，当局如今经由过程了，前期你能够会由于没法落地而与当局发生抵触，受丧失的仍是你。

　　最少到今朝为止，臣通效劳的拿地选址、变动立项审批的园区项目还没有失利的，只是工夫是非的成绩。由于我们有400多个园区的实战经历，有专业的团队，有体系的办法论对外投资政策有哪些，有壮大的招商资本做保证，理解当局诉求且有许多项目审批过会的经历。有很多园区说，那你们臣通在拿地选址阶段帮我们一把，前期拿到地跟你们协作能够不？能够呀，经我们开端评价项目自己没有甚么硬伤以后，间接把选址和前期定位、计划、营销营业协作都签署到条约里就行。不断以来许多项目我们都是如许协作的，我们也喜好从选址阶段就开端参与。

　　可是我们发明对外投资政策有哪些，很多园区不太正视选址阶段的战略，跟室第一样，以拿到地或立项审批为目标，别的的一概不论。 室第只需市场情况好，政策好，拿到地就赢利。 而财产园区历来不会云云，它是为财产效劳的，是为B端企业效劳，客户历来都是一个理性的、持久的决议计划历程。 以是财产园区的选址十分主要，此时曾经决议了50%的成败。

　　各人看看上面这张图，一共30多个要点，实在内里的每一个点都很主要，有是的必须要躲避的圈套，有的是能够抓到的时机，这些成绩，岂非不应当在跟当局签约付款之前都只管明晰大白吗？

　　园区最根本的业态有钢构造厂房、底层框架厂房、多层框架厂房、办公研发楼、企业独栋（商墅）、糊口配套、物流仓储等，那末在甚么阶段该当推甚么业态才是最适宜市场需求、最好招商、长处最大化的呢？ 这是由项目在差别阶段所具有的区位前提要素决议的，一旦弄错了，业态超前了区位前提，招商就难办了，最初就只能硬扛，等候区位前提开展到跟业态婚配的时分才气一般招商。 成绩是，几企业的现金流扛得住这类持久的等候？ 从投资的角度来说，我们项目标开辟资金许多也是经由过程存款等方法融资而来的，短贷长投是大忌，几企业都是由于这个被拖死的。

　　假如拿地阶段跟财产IP是轻度协作，也就是站站台，签假和谈，假参股之类的，那末前期当局很大水平上会追责，由于素质上就是棍骗呀，其时当局就是看中谁人大IP和许诺的投资、产值和税收，成果这些都没有落地，你把地拿了赢利去了。除非你把项目运营的出格好，当局出格合意。假如拿地阶段跟财产IP是深度协作，那末价格生怕你接受不起，最根本的一些前提通常为不投资、不担责，但要入股份红，最低收益保证，大概赠予物业产权，然后是一堆刻薄的优惠政策。而成果呢，这些财产IP也不是傻子，他们拿了益处，却不落地，各类托言在你和当局那边推诿磨蹭，最初弄得园区欲罢不能。我就亲历过几个园区项目被财产IP拿走几万方的物业，最初项目投资、产值税收都衰败地，由于他都开张了，停业了，你找谁说理去？

　　以上三个要素“政策前提+财产根底+区位前提”是选址立项阶段最主要的三项事情，也是一个园区做顶层设想的根底判定根据。 你的园区“命”好欠好就看这个要素好欠好了。 固然，前期事情不止这些，还包罗好比当局报告请示的尺度“三件套”“五部曲”、贸易形式的开端构建、体系资本的梳理、红利形式的设想、财产招商资本的整合、招商形式的搭建预设、现金流管控猜测等等。

　　园戋戋位前提的研判，有6个大层面，30多个小要素组成的，这些要素才是对财产园区组成影响的区位前提要素。

　　基于以上说的不情愿费钱，本人又不懂，列位干系指导支招，因而就找了一些所谓的“专业”人士东拼西凑套一些计划。我们看过许多拿地推不动的项目发过来的所谓计划，说假话许多人把当局指导当痴人忽悠呢。

　　经由过程臣通14年运营效劳400多故里区的实战经历，加上对天下2000多故里区的数据统计，我们发明：小型的主题园中园，最初招商入住的企业，70%来自于项目周边，产业消费类园区70%企业来自于周边半径50千米范畴之内，办公研发类园区70%来自于周边半径10千米范畴内。盈余不到30%（有的园区入住企业当地化率到达90%以上）来自于这个范畴以外。看看上面这张图（财产舆图——壹图两圈）：