“我的房贷到底能否下调？”“下调多少？能省多少钱？”“降息后还有必要提前还房贷吗？”……下周一起，存量首套住房利率批量调整

　　“我的房贷到底能否下调？”“下调多少？能省多少钱？”“降息后还有必要提前还房贷吗？”……下周一起，存量首套住房利率批量调整。针对众多月供族的疑问，广州日报全媒体记者连日梳理各大银行的公告、采访多位银行人士，为月供族解疑释惑。

　　截至目前，已有多家银行在手机银行App上线“存量房贷利率调整”功能，借款人可自行查询存量房贷发放时是否属于首套房贷、余额、调整后的定价基准、拟调整后利率浮动幅度、拟调整后当前执行利率等等相关信息。

　　调整后的房贷利率水平，原则是不低于该笔发放时房屋所在城市同期限（按原合同期限）的首套房贷利率政策下限。目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的互联网理财数据，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。其中，2019年10月8日至今，广州执行的首套房利率下限为LPR。这也意味着，广州的存量房贷利率，调整后的利率不能低于LPR。

　　近日，广州有部分借款人向记者反映，通过查询后发现同一银行却出现利率水平不同的情况，有的降至4.2%投资理财基础 课件理财用什么银行，有的则降至4.3%。而按9月20日的最新报价，五年期以上LPR报价为4.2%。

　　对此，有银行人士表示，这是因为房贷利率每年重定价一次，而每个人的重定价日不同。目前大部分人合同约定的重定价日为“每年1月1日”，那么人目前适用的LPR是2022年12月发布的5年期以上LPR（4.3%）；而今年6月20日发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，若合同约定的重定价日为2023年6月20日（不含）之后且在利率调整前已重定价互联网理财数据，则调整后房贷利率为4.2%。

　　“提前还贷的初衷是因为利率太高。”林小姐告诉记者，自己的房贷年化利率超过5%，手头资金理财的收益远达不到这个水平，为此，想将手头的资金提前还部分房贷。“下调后，我的房贷利率变为4.3%，与投资收益的利差不算太大，想着手里有点资金也可备不时之需，所以就终止提前还贷计划。”林小姐说。

　　而黄先生则有点犹豫：本来已计划提前还贷，资金也准备好了，如今利率下调，不知道还要不要提前还呢？

　　“整体而言，存量房贷下调之后，多数人提前还贷的必要性已经大为减少，之前社会上出现的‘提前还贷热’也会随之退潮。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如是说。

　　人民银行有关部门负责人此前曾表示，目前提前还贷情况已经有所减少，预期得到实质性改善，这将有利于优化居民资产负债结构，增强消费能力和消费信心。

　　存量房贷利率下调后，市民是否还有必要提前还贷呢？肖文晓表示，存量房贷利率下调之后，新旧房贷的利差不再明显，对于市民而言，是否仍有必要提前还贷，主要还是看自身的钱袋子，像之前那样一些人因为“利差”而不惜“借新还旧”就没有什么必要。但如果市民手头有充裕的现金又无好的理财去处，在存款利率下调的背景下，则仍有提前还贷的可能。

　　“一般而言，提前还贷都只有在的早期才有节省利息的意义。”肖文晓提醒，当等额本息已还期数超过周期的1/2、等额本金已还期数超过周期的1/3，这个时候剩余要付的利息都已经所剩不多，提前还贷意义不大。此外，公积金执行的是市面上最为优惠的购房利率，这种廉价而又长期的借贷资金是市民不容易获取的，一般也不建议提前还贷。

　　2020年，在海珠区已有一套房且有房贷的陈先生，在天河区又买了一套住房。当时向银行申请了300万元的20年商业房贷，按二套房贷算，利率是LPR+80BP。由于去年12月20日五年期以上LPR降至4.3%，今年1月1日重定价日开始，其房贷利率降至5.1%。

　　去年陈先生已将海珠区第一套房子出售，现在名下只有一套房，按最新的“认房不认贷”政策，陈先生天河区的房子符合此次存量房贷利率调整的要求。如此一来，房贷利率下调幅度达到80BP，从5.1%降至4.3%，按等额本息还款，调降后陈先生可节省月供约1300元，总利息节省约30万元。

　　根据监管政策，此次可以申请调整利率的存量房贷类型包括两类：一是原发放时满足所在城市首套住房标准的房贷；二是借款人当前实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房。

　　第二种情况让本来拥有多套房屋，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，现在名下只有一套房，只要符合当地的“认房不认贷”政策理财用什么银行，也可以申请调整。

　　调整存量首套房贷利率主要有两种方式：一是“利率变更”，由借款人向银行申请变更存量房贷利率；二是“以新换旧”，由银行根据借款人申请，新发放置换存量首套房贷。目前各家银行主要采取“利率变更”方式。

　　这两种方式有何不同呢？多家银行表示，对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原发放时的当地房贷利率政策下限，因此两种方式调整的结果无明显区别。

　　从目前多家银行公布的调整细则来看，考虑到客户操作的便利性，各家银行主要采取“利率变更”方式。

　　多家银行表示，考虑到客户操作的便利性，对于原发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，将于9月25日起主动按调整规则统一批量调整利率，无需客户申请，借款人也不必重新签订合同。

　　不过，“二套转首套”的存量房贷、房贷利率仍使用固定利率没有转换成LPR理财用什么银行、不良归还积欠本息的存量房贷的三类人，都需要向银行主动发起申请，9月25日起可申请。如果人不想采用“利率变更”方式，而想要采取“以新换旧”方式，也可以在9月25日起向银行发起书面申请即可，但金额不能有变动，是无法增加的。

　　存量首套住房商业性个人住房是指，2023年8月31日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房。

　　哪些情形不可调整：一是二套房。二是商业用房（含商住两用房）等非住房。三是是公积金或是组合贷中的公积金部分理财用什么银行。四是如果房贷当前有拖欠的，不支持存量房贷利率调整，需要归还积欠本息后才能申请调整。

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