2023年5月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“　　截至目前，共有64家物业服务上市公司登陆资本市场

　　2023年5月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“

　　截至目前，共有64家物业服务上市公司登陆资本市场。2022年以来，资本市场物业板块整体表现欠佳，在地产下行、疫情管控等外部影响及自身高速扩张引发的一系列风险的综合作用下，上市公司整体规模增速放缓，盈利水平下降，市场拓展竞争加剧。在此背景下，优秀上市公司持续挖掘行业发展机遇，保持规模稳步有效增长，延伸服务边界，引领行业驶入高质发展新阶段。

　　在2023中国物业服务上市公司研究中，中指研究院针对公司规模、盈利能力、服务品质、成长潜力、财富创造能力等方面制定了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘综合实力强、经营业绩佳、投资价值大的优秀物业服务上市公司，探索不同市场环境下物业服务上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

　　政策驱动，民营房企信用风险释放是物业板块整体市值回升关键。2022年11月地产政策“三箭齐发”，有利于民营房企信用风险的释放和物业上市公司估值重塑。自2021年6月底以来，物业板块整体估值一直处于波动下行阶段，2022年10月31日，达历史最低点约2613.74亿元，后在政策刺激下开启反弹模式，截至2023年5月5日收盘，64家上市物业服务公司总市值为3546.49亿元，较底部回升36.35%，目前处于震荡盘整期。

　　华润万象生活以总市值804.23亿元位列第一，万物云以374.28亿元排名第二；板块平均市值为55.41亿元，超过均值的共计12家；超过100亿元的共8家，市值合计达2521.19亿元，占总市值的71.09%；TOP10企业市值合计2667.90亿元，占总市值的比例为75.24%，是尾部10名企业市值总和的145倍，市值分化显著。

　　业绩是支撑估值的底层逻辑，高估值匹配高增长。物业服务上市公司平均PE（TTM）最高时接近45倍，然而当高增长等条件被打破，高估值就难以为继，PE在业绩预期走弱的情况下震荡下行，至今小幅反弹并企稳。截至2023年5月5日，PE为14.54倍，较2022年初17.10倍降低17.01%。

　　截至2023年5月5日孩子的理财教育，中天服务、华润万象生活、特发服务的市盈率分列前三，分别为51.26、37.01和33.00倍，排名前十的公司市盈率均值为29.74倍，其中A股上市公司4家，表明A股给予物业股更高的估值。

　　IPO方面，2022年，物业管理行业新股发行数量为6家，均在香港主板，较2021年的14家显著下降，IPO节奏明显放缓；募集资金总额为74.4亿港元，融资总量收缩至2018年水平。2023年至今，仅一家企业成功登陆港股资本市场，募集资金及上市企业数量进一步下降，IPO热度减退。

　　另一方面，从公司第一次递表到叩开资本市场大门平均用时来看，最近几年的平均等待时间持续增长，2023年新晋企业润华服务更是用时568天。部分企业在招股书过期后也并未继续推进上市进程，当下港场估值较低，部分有上市意向的物企仍在观望，等待更好时机。

　　目前，有7家物业服务企业处于上市进程中，6家在冲刺港股，珠江股份正在进行重组并于A股上市，目前尚未完成更名；7家企业中有3家为国资背景企业，还有一些国企已公布上市公告正在准备过程中。未来，国资背景企业或将成为上市主力。

　　截至2022年底，物业服务上市公司管理面积均值为1.3亿平方米，同比增长18.18%，合约面积1.8亿平方米，同比增长12.50%，增速均较去年显著下降。原因在于：第一，房地产行业下行，各类用地规划建筑面积及全国商品房销售面积下滑，导致项目供给减少；第二，收并购减少，拓规模降速；第三，部分物业服务上市公司去化非盈利项目，退盘数量上升；第四，疫情导致外拓变得更加困难，影响了企业的市场化拓展进程。

　　规模TOP10企业合计管理面积41.53亿平方米，占比为61.34%，头部效应明显。其中，碧桂园服务管理面积9.57亿平方米，位列第一，保利物业管理面积5.76亿平方米，排名第二。

　　2022年，市场竞标成为物业服务上市公司规模扩张的主流方式，招投标市场竞争异常激烈，既有关联方支持减弱“被动独立”影响，也有物业企业主动走独立化发展道路长远打算的考量。物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比逐年提升，2022年达到53.89%，较去年提升2.37个百分点，继续创新高。

　　并购更加理性，国资背景企业成并购主力军，民营企业与国资企业合作更加广泛。根据中指数据库·物业版监测数据显示，2022年，行业发生并购交易共43宗，相比2021年的145宗大幅下降，收并购热度大减，收并购双方更加谨慎，意愿降低；并购标的PE均值约11.5倍，较2021年略降；国资企业涉及总交易金额超40亿元，占比过半；将并购案例以单笔并购金额由大到小排序，国资背景企业占据前6席。

　　2022年，上市公司管理面积中非住宅业态占比30.15%，虽然较去年增长不明显，但长期增长趋势未变。在新房交付下行，房地产行业走势不明的大背景下，物业服务上市公司积极布局多业态，优化业务结构，增强抗周期风险能力。

　　截至2022年底，卓越商企服务、金融街物业、雅生活服务的非住宅业态占比分别以64.51%、58.97%、56.40%排名前三，排名前十的企业占比均值为51.39%，首次超过五成。目前来看，物业服务上市公司几乎都有开展非住宅业务。商业物业、办公物业等为较早布局的重点业态，随着后勤社会化的持续推进，医院、学校、公众物业等也逐步成为物业服务上市公司重点发力的细分业态。

　　2022年，物业服务上市公司营业收入均值达46.44亿元，较上年增长19.38%，管理规模扩张是营业收入增长的根基，规模增速放缓，营收增长降速明显。碧桂园服务营业收入达413.68亿元，排名第一，增速约43.42%。TOP10营收均值为167.53亿元，均值增速为25.36%，高于全部上市公司营收均值增速，表现出较强的成长能力及抗风险能力。

　　从收入构成看，基础物业服务收入中流砥柱的作用更加凸显。2022年，基础物业服务收入占比为66.71%孩子的理财教育，较去年增加7.77个百分点，占比近四年来首次正增长，物业服务上市公司在存量项目持续优化经营及储备项目有效转化的支撑下，呈现出弱周期性和较强的韧性。增值服务及创新型服务收入占比为33.29%，近几年来首次转降。

　　创新型服务种类多，业务开展存在不确定性，上市公司需结合自身优势进行聚焦。在创新型服务中，城市服务、商业运营、智慧科技服务等是收入较大的业务。将上市公司中所有已披露的相关数据汇总，发现商业运营、智慧科技服务注册国际理财规划师、城市服务总量保持增长态势，但商业运营、智慧科技服务分化严重。

　　2022年，上市公司毛利润均值为11.57亿元，较去年略增0.25亿元；净利润均值3.66亿元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%。毛利率均值和净利率均值分别为24.91%和7.88%，较去年分别下降4.19和5.32个百分点。

　　地产流动性危机造成物业公司大量应收账款坏账，极大影响了盈利水平。2022年，物业服务上市公司应收账款及票据均值为15.31亿元，同比增长36.45%；部分上市公司披露了应收关联公司款，该指标均值为1.73亿元，同比大幅增长63.21%。

　　随着应收账款规模的扩大，应收账款周转天数显著放缓，2022年物管公司计提的应收账款坏账准备普遍增长，部分公司针对关联房企应收账款计提了较大金额的减值，对业绩形成较大冲击。2022年，物业服务上市公司资产减值损失均值为2.69亿元，较去年激增2.25亿元，同比增长511%。

　　疫情管控等因素增加了物业服务上市公司运营管理成本，利润被压缩。2022年行政费用均值为3.99亿元，较去年增长25.08%，销售及分销成本均值为0.62亿元，较去年大增40.91%，侧面反映出成本增长率大于收入增长率，利润被侵蚀。

　　此外，前两年行业内规模扩张出现内卷，存在激进并购现象，导致分摊成本高，但整合效益不佳，出现商誉减值问题，以上种种原因综合作用，压缩了利润空间，导致营业收入实现增长而利润不增甚至反降的结果。

　　基础物业管理收入伴随公司规模的扩张而持续增长，有潜力，有韧性。根据“中国房地产中长期发展动态模型”，截至目前，全国商品房竣工面积、学校、医院、产业园区、交通枢纽站、文体场馆等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米，预期未来将仍处于稳定增长阶段。

　　盘点披露储备面积的42家上市公司数据发现，目前上市公司储备面积较为充足。2022年，42家上市公司的储备面积均值约为6585万平方米，同比增长4.83%，增速较上一年（26.84%）下降22.01个百分点；“储备/在管”约为49.03%，意味着储备面积能支持当前管理面积增长一半，储备充足。华发物业服务、绿城服务、建发物业、中骏商管等“储备/在管”均超80%，远超均值（49.03%），表明未来增长动力足，潜力大。

　　但近三年“储备/在管”呈现下降趋势，表明规模拓展难度增加。2022年，上市公司“储备/在管”均值约为49.03%，且近三年呈现逐步下降趋势，较2020年的65.85%下降16.82个百分点，表明项目拓展承压，市场化拓展成为上市公司重要的规模扩张手段，但市场竞争逐步加剧，拓展难度加大，每个公司均面临一定挑战。

　　在市场化拓展中，非住宅领域成为各上市公司发力的重要方向。从招标市场看，据中指数据·物业版招标数据显示，2022年物业管理行业第三方市场招标信息共发布16万余条，以非住宅业态招标信息为主，占比约87.6%，其中办公物业占比最高约42.10%，其次是学校业态，占比18.50%，表明在市场化拓展中，非住宅项目标的更丰富，成为当前市场主流。

　　社区增值服务是物业上市公司的重要板块，几乎每家企业都在大力发展相关业务。相比于非业主增值服务，社区增值服务具备潜力大，需求大，业务延展性好等特点，且受地产影响相对较小，风险较低。近十几年，社区增值服务经历了“从无到有，从有到全，从全到优”的探索，取得了良好成效。

　　虽然在2022年受疫情管控、经济波动、地产下行等因素影响，社区增值服务增速放缓，部分上市公司甚至出现下降，但长期看，社区增值服务仍然具备增长潜力，市场空间广阔。首先，政策对社区增值服务开展的支持力度并未减弱，物业公司近场优势仍在，业主及客户的多元生活需求日益丰富。其次，拖累社区增值服务阶段性承压的原因主要都是外部原因，伴随疫情管控放开，经济逐步恢复，地产相关交易逐步出清后，社区增值服务定能重回快速增长的轨道，为上市公司贡献更多的营收和利润。

　　从当前的营业收入贡献来看，社区增值服务收入占比普遍较低，尤其头部企业占比更低，可挖掘空间较大。我们选取部分有代表性的物业上市公司，发现社区增值服务占比普遍位于5%-27%的区间内，均值约为15.37%，社区增值服务的营收贡献仍然较低。值得关注的是，像华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、中海物业、万物云等多家头部企业社区增值服务占比均低于15%，甚至低于10%。但头部企业管理面积大，服务业主数量众多，社区增值服务需求更多样，需求量更大，意味着该板块仍有较大可挖掘空间。

　　伴随行业的不断发展，上市公司的业务发展更为多元，近几年来，以城市服务、IFM、商业运营等为代表的创新型服务强势崛起，为物业管理行业打开了更大的想象空间。

　　从市场空间看，城市服务已形成万亿规模的蓝海市场，正成为上市公司竞相布局的业务方向。2022年，全国城乡社区事务支出达到19415亿元，假设该数值此后几年保持稳定，且假设到2025年物业管理的渗透度达到50%左右，物业服务企业参与城市社区服务的潜在市场容量为9707.5亿元。

　　IFM通过整合资源，满足客户日常所需，对工作场所进行空间利用，对设施设备维护降耗，对环境进行管理，将客户非核心业务统一筹划与管理孩子的理财教育，是近两年物业服务企业开拓的新赛道。目前我国IFM服务市场需求规模约6260亿元，预计到2026年将增长到约10699亿元，年均复合增长率达14.07%。

　　商业运营管理是聚焦商办物业管理的上市公司特有的业务板块，呈现出专业性强、利润率高等特征，近几年碧桂园服务、融创服务等以住宅为主的物业服务企业也在布局此赛道，逐步建立专门的业务板块。从2022年数据看，碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、新希望服务、越秀服务等多家上市公司的商业运营及管理服务的毛利率均在35%以上，表现出较强的盈利能力。

　　目前，创新型服务处于发展初期阶段，占营收比重不高，有较大发展空间。但由于创新型服务种类多，缺乏成熟的业务模式，因此存在一定不确定性，上市公司需审慎制定发展策略，结合自身优势选择部分业务进行发力。

　　自2021年7月物业板块市值达到顶峰后，进入长期波动下行的调整阶段，至2022年11月开始有所反弹并保持稳定，至今距两年来最低点2613亿已反弹约40%，但与历史表现比仍处于较低点位。物业板块之所以出现这种长周期的调整，主要原因来自于关联方的拖累以及外部宏观环境的变化，部分原因来自于高速扩张带来的风险，导致投资者对物业板块的预期发生变化，对物业上市公司成长性出现隐忧。但伴随关联方逐步“出清”，企业独立性增强等情况逐步改善，行业或将开启新的发展周期。

　　上市公司关联方风险逐步出清，独立性增强，行业聚焦核心业务、回归本质，此为物业股价值回归的直接动因。2022年，物业服务上市公司非业主增值服务收入及毛利率出现普遍下降，部分企业降幅较大，表明非业主增值服务回归理性，关联风险逐步出清。

　　2022年，除国企及少数民营企业外孩子的理财教育，绝大多数上市公司非业主增值服务收入出现显著下滑，不少公司近乎腰斩。第一服务控股孩子的理财教育、佳兆业美好、荣万家、融创服务、时代邻里、金科服务、宋都服务、领悦服务集团等上市公司的非业主增值服务降幅均超过50%。

　　从非业主增值服务毛利率角度看，大多数受到关联方负面影响的上市公司非业主增值服务毛利率水平亦出现显著下降。2022年，融创服务非业主增值服务毛利率降幅高达29.4个百分点，宋都服务、金科服务、融信服务的降幅也均超20个百分点。

　　2022年，物业管理行业发展的脚步放缓，上市公司逐步改变经营战略，由“重规模增长”转变为“重持续经营”，由“高速增长”转为“高质发展”，节奏更稳健而可持续，此为物业股价值回归的预期动因，有助于改变投资者对物业板块的预期，提振投资信心。

　　上市公司的理性回归体现在多个方面。第一，并购市场更审慎，不再盲目追求高速扩规模，而是综合评估标的质量、风险，以及与自身的业务协同、投后管理等多方面。第二，社区增值服务趋于理性，不过度追求服务种类的多元，而是更注重服务品类的聚焦，优势业务的挖掘等。第三，城市拓展回归理性，聚焦重点城市和区域，提升城市密度，有利于资源整合并形成重点区域的规模效应。

　　从长期来看，物业管理行业基本面并未改变，此为物业股价值回归的根本动因。从盈利能力看，根据上市公司年报数据，收入均值46.44亿元，毛利润均值11.57亿元，毛利率和净利率均值分别为24.91%和7.88%。盘点港股各行业净利率情况发现，物业服务上市公司2022年净利率均值约7.88%，在港交所行业分类中排名第五位，仍然处于中上水平。

　　从行业属性上看，物业板块具备弱周期性、轻资产、现金流好，抗风险能力强、成长性好的特点，商业模式未改变。目前主要受到影响的业务是非业主增值服务，而此项业务并非物业公司的核心业务，不会动摇物业管理行业的基本属性，非业主增值服务收缩反而是行业去伪存真，风险出清必须经历的。从未来发展潜力看，物业管理行业基础服务空间大，业务延展性好，横向纵向可以开拓的赛道多元，市场极具想象空间。

　　资本市场有望持续扩容，国资企业、专业赛道佼佼者、规模型企业或将成为IPO入场券的优先获得者。第一，国资背景物企信用好、资源足、稳健性强，处于IPO战略机遇期。国资企业合规性强，公司运营都遵循较为严格的审批制度，因此抗风险能力强，易于获得业主信任。此外，国资背景物企在获取诸如政府公建、城市服务等项目有着先天优势。

　　第二，物业管理行业可延伸的专业赛道众多，商业运营、城市服务、IFM等专业赛道中的佼佼者仍是资本市场潜在的敲钟人。第三，有一定规模的企业仍受投资者的关注，具备冲击资本市场的实力，如龙湖智创生活。具备一定规模的企业，其在市场上有一定的公信力和影响力，治理结构也更加完善，在资本市场仍有机会。

　　ESG衡量了企业长期的可持续发展能力，成为影响投资者决策的关键因素。ESG投资是指在传统投资逻辑的基础上增加环境、社会、公司治理等多因素，呼吁企业在谋求商业利益的同时兼顾社会责任。

　　ESG基金投资热情较高，规模不断扩大。我国ESG主题基金起步相对较晚，但发展迅速，ESG主题公募基金的规模已经接近3000亿元。不少基金公司在进行投资决策时，将ESG因素融入投资流程中，并建立专门的ESG研究团队开展相关工作。2022年部分新发的ESG主题基金运用了ESG筛选策略，来确定符合投资条件的公司。

　　可以发现，ESG投资策略常使用的策略有负面剔除和正面筛选，并需要结合ESG整体表现或ESG评级作为参考依据。因此不少物业上市公司越来越关注自己的ESG表现及ESG评价，以期得到投资者的关注和认可。中指研究院、中信证券研究部、北京秩鼎公司联合对物业管理行业ESG体系开展研究与测评，并于2022年12月发布《2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告》，旨在客观评价物业服务上市公司在环境、社会和公司治理方面的综合表现，为社会各方提供参考和决策依据，同时激励企业更加重视并积极履行ESG相关职责，推动中国物业管理行业的可持续发展。

　　ESG是从三个非财务指标出发来衡量和评价企业可持续投资价值的理念和评价体系，使企业在关注经营绩效的同时，充分考虑企业所处环境、社会及公司治理情况，降低企业综合运营风险，实现高质量长远发展。

　　国际上对ESG的重视程度不断提升，相关披露准则和要求也越来越严格。2023年2月，国际可持续发展准则理事会（ISSB）在蒙特利尔举行会议，对其拟首批发布的国际可持续披露准则—《国际财务报告可持续披露准则第1号—可持续相关财务信息披露一般要求》（ISDS S1）和《国际财务报告可持续披露准则第2号—气候相关披露》（ISDS S2）的所有技术内容做出了最终决议，预计于2023年6月正式发布，于2024年1月1日起正式生效。主要涉及的关键问题及变化包括以下五个方面。第一，企业碳排放总量除了范围1和范围2以外注册国际理财规划师，还要包括范围3，不披露要解释。第二，将企业范围1和范围2的碳排放统计和披露边界拓展至联营企业、合营企业及未纳入合并范围的子公司或关联公司。第三，将《温室气体核算体系》作为企业碳排放量的核算标准。第四，关于企业披露战略与气候变化之间弹性分析的要求，可以采用与情景分析等效的方法进行替代。第五，对细分行业气候信息披露指标体系进行了修改和完善。

　　联交所对ESG信息披露的要求也有新的变化，2023年4月14日，联交所发布了有关优化ESG框架下的气候披露咨询问卷，反映了联交所紧跟ISSB气候准则动向，及时提醒上市公司做好披露准备。第一，新规名称由《ESG报告指引》变为《ESG报告守则》，进一步强化对ESG报告披露的重视；第二，规定所有上市公司在其ESG报告中披露气候相关信息，以及推出符合“国际可持续发展准则理事会（ISSB）”气候准则的新气候相关信息披露要求。第三，新增独立的气候信息披露要求部分，D部分（现行只有ABC三部分），并且由目前“不遵守就解释”要求提升至“强制披露”。第四，考虑到上市公司的准备情况及相关疑虑，计划就部分披露实施过渡性规定。第五，计划修订后的《ESG报告守则》于2024年1月1日生效。

　　面对国际与联交所对于ESG信息披露要求日趋严格，物业上市公司应提高ESG重视程度，了解新规具体要求，组建专门团队收集必要信息以识别自身弱项，强化企业能力建设，制定切实可行的目标和计划，及早做好应对准备，采取相应行动。

　　基于当前上市公司在ESG实践方面的表现，结合相关披露准则要求的变化，上市公司如何加强ESG建设，做好ESG信息披露，获得投资者关注并提升长期投资价值？

　　第一，提升ESG重视程度，完善ESG治理架构。尽管目前绝大多数物业上市公司已经建立了较为完善的ESG管治架构，但仍有少部分公司缺乏完善的架构和ESG建设机制，管理层对ESG的重视程度仍有待提升。即使那些建立了ESG组织架构的上市公司，也需要在实践中认真考虑是否已按照该架构有效执行了ESG实践相关工作，确保各项工作贯彻落地。

　　第二，及时捕捉ESG相关动态，了解国际市场，港场及内陆有关政策和披露准则的动向，随时做好应对。当前，ESG的热度持续提升，国内外相关部门和机构都在紧锣密鼓地制定或更新相关法规、准则，推动ESG快速发展。物业服务上市公司应当及时了解相关变化和要求，做好提前准备。

　　第三，注重环境相关议题，践行绿色物业管理。从国际和联交所的披露准则的变化趋势看，对于环境披露指标的要求变化较大，披露难度大，是上市公司面临的一项挑战。物业管理虽然是服务业，几乎没有生产排放孩子的理财教育，但应注重在日常管理中如何通过具体措施降低能耗和排放物，实现真正的绿色物业管理。

　　第四，健全供应链管理，确保服务质量。物业公司肩负人民安全、健康、幸福的责任与使命，建立完善的供应商管理、筛选、供应商评价、采购机制对确保服务质量，保障业主安全至关重要。尤其近几年来，物业公司的增值服务及创新型服务不断丰富发展，供应商种类越来越多，对供应链风险管理提出了新的要求。

　　第五，积极承担社会责任，与社会共生共赢。物业上市公司积极发挥自身优势，投身到基层治理、稳定就业、抗灾防疫、公益慈善、乡村振兴等重要的社会责任践行领域，以实际行动诠释“服务、关爱与责任”的真谛。